Premessa
Per
effetto della Legge di Stabilità 2016, a decorrere da quest’anno
cambiano le regole per l’IMU
e la TASI dovute sull’abitazione concessa in comodato a parenti in
linea retta entro il primo grado.
Fino
al 2015, era lasciata all’autonomia comunale (il comune doveva
prevederlo espressamente
nella delibera e nel prevederlo doveva stabilirne la condizione e
cioè o che l'agevolazione
operasse limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto
non eccedente il valore
di euro 500 euro, oppure che il nucleo familiare del comodatario
avesse un valore ISEE non superiore
ai 15.000 annui). Inoltre, l’assimilazione era da applicarsi
limitatamente ad una sola unità
immobiliare e il comune poteva altresì stabilire come ulteriore
condizione che il comodato fosse
regolarmente registrato.
Dal
2016 tutto cambia. Infatti, il Legislatore con il comma 10 della
Legge n. 208/2015 (Legge
di Stabilità 2016), riconosce (senza che la delibera comunale debba
prevederlo) la riduzione
del 50% della base imponibile per il calcolo dell’IMU e della TASI
sull’immobile (non di lusso)
concesso in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado e
utilizzato da questi come
abitazione principale. L’agevolazione è concessa solo se
rispettate determinate condizioni.
Soggetti interessati
La norma parla di “parenti in linea retta entro il primo grado”. Quindi, ciò significa che la concessione in comodato dell’immobile deve avvenire tra genitori e figli (o il genitore concede
l’immobile in comodato al figlio oppure viceversa).
Se l’immobile concesso in comodato al figlio, per esempio, è in comproprietà tra i genitori,
possono verificarsi due ipotesi:
1)
entrambi i genitori lo cedono in comodato ciascuno per la sua quota;
2)
solo un genitore lo cede in comodato per la sua quota.
Nella
prima ipotesi, l’agevolazione opera sul 100% della base imponibile.
Nella seconda ipotesi, invece, l’agevolazione opera solo sul 50% della base imponibile.
Parenti in linea retta entro il primo grado: genitori
e figli
Condizioni
Le
condizioni necessarie per fruire dell’agevolazione sono le
seguenti:
a)
l’immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non
di lusso (cat.
A2, A3, A4, A5, A6 e A7);
b)
il comodatario deve utilizzare l’immobile dato in comodato come
propria abitazione principale
(deve risiedervi anagraficamente nonché dimorarvi abitualmente);
c)
il comodante, oltre alla casa data in comodato, può essere
proprietario solo di un’altra abitazione
la quale deve rappresentare la sua abitazione principale (non
di lusso)
e deve essere
altresì situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile
concesso in comodato;
delle Entrate.
Le
predette condizioni devono essere soddisfatte tutte.
L’agevolazione
spetterà anche alle pertinenze, ma al riguardo c’è però, da
capire se resta ferma la regola che prevede il limite di tre pertinenze ciascuna
appartenente a categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (la Legge di Stabilità nulla dispone in tal senso).
Registrazione
del comodato
Tra
le altre condizioni per usufruire dell’agevolazione di cui al comma
10 della manovra 2016,
vi è la necessità di procedere alla registrazione del contratto di
comodato.
Pertanto,
genitore e figlio dovranno redigere una scrittura privata di
“comodato d’uso gratuito”
e procederne alla registrazione presso un qualsiasi ufficio
dell’Agenzia delle Entrate.
La
tabella che segue contiene un riepilogo dei costi e degli adempimenti
necessari per la registrazione.
Per
genitori e figli che hanno già in essere all’1/1/2016 un contratto
di comodato registrato,
l’agevolazione
in esame, se rispettati tutti i requisiti si applica per tutto il
2016.Qualora, invece, non sia in essere alcun contratto di comodato regolarmente registrato, poiché la registrazione di un contratto di comodato deve avvenire entro 20 giorni dalla data di stipula e dato che la data di stipula deve essere anteriore a quella di decorrenza, ne consegue che al fine di godere dell’agevolazione in esame per tutto l’anno 2016 (da gennaio a dicembre), le parti devono far sì che la data di stipula e quella di decorrenza decadano entro i primi 15 giorni di gennaio.
Infatti, vale sempre la regola che è considerato per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni.
Si
ricorda che la data di stipula deve essere sempre anteriore alla data
di decorrenza e che l’omessa
registrazione è sanabile con il ravvedimento operoso.
La
convenienza
Proviamo
a fare una simulazione e verificare in quanto si concretizza il
risparmio concedendo
l’immobile in comodato al genitore o al figlio.Si ipotizzi un genitore proprietario (al 100%) nel comune di Caserta di un’abitazione (cat. A/2) e di un altro appartamento a disposizione (cat. A/3) situato sempre nel comune di Caserta.
L’immobile di categoria A/2 è l’abitazione principale per il genitore e l’immobile di cat. A/3 è concesso in comodato al figlio, dal 01/01/2016, per il quale rappresenta la sua abitazione principale.
Si ipotizzi che il predetto immobile abbia rendita catastale di 480 euro e che il comune di Caserta abbia fissato per le seconde case un’aliquota IMU dello 0,96% e un’aliquota TASI dello
0,15%.
Una precisazione da fare è che nel liquidare IMU e TASI, il genitore dovrà, comunque, considerare l’immobile come “a disposizione” e quindi applicare le aliquote previste per tale categoria di immobili e non quelle fissate per l’abitazione principale.
Dunque,
optando per la concessione in comodato, per l’anno 2016, il
genitore avrà un risparmio
IMU e TASI per complessivi 215,55. Il risparmio sarebbe maggiore
qualora, all’1/1/2016 il contratto di comodato fosse già in essere (poiché ad esempio già
stipulato e registrato nel 2015) in
quanto non ci saranno i costi per la registrazione di 232,00 euro.
Per
gli anni successivi il 2016, invece, se da un lato non ci saranno i
costi di registrazione del
comodato, occorrerà fare i conti con eventuali aumenti di aliquote e
con “il rischio” che la manovra
2017 potrebbe modificare qualcosa in merito.
La
dichiarazione IMU
Il
comodante dovrà attestare i requisiti fissati dal comma 10 delle
Legge di Stabilità 2016 nella
dichiarazione IMU (valevole anche ai fini TASI).Pertanto, ad esempio, il genitore che concede l’immobile in comodato al figlio nel 2016 dovrà presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2017.
